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承租人优先购买权存续价值分析

交通事故 作者: 2019-09-09 17:26

承租人优先购买权存续价值分析

承租人的优先购买权作为优先购买权体系中的一种,也是一种古老的法律制度。然而我国现行法律中对于承租人的优先购买权的规定虽然庞杂繁多,然而依然有不少遗漏,且法律规定缺乏体系性,众多的法律规定致使法律法规之间的互相冲突,导致在司法实践中或无法可依,或因众多互相冲突的法律法规致人无所适从。本文从承租人优先购买权的存在价值入手,在前人研究的基础上,对承租人优先购买权的效力进行分析和再研究,对其适用条件进行学理上的界定,力求能适知于行,对立法、司法实践有所帮助。一、承租人优先购买权是法律的公平与效率原则的结合法律在某些特殊法律关系中给予主体优先购买权是为了追求法律视野中的公平或实质的公平,虽然在这个过程中使立法者部分的放弃了效率,限制了特定财产的流转。现代的法理学家都把效率看作是经济活动的首选价值。因此,从协调的立场看,我们在保护公平和弱者的同时,不应忽略效率目的的合理性。但优先购买权在兼顾公平的同时并不排斥效率。按照经济学原理,只有自由交易才能使资源得到最佳配置,才能使资源朝能最有效利用它的人运动,而从表面上看,优先购买权是限制了财产的自由流转,而优先购买权人也未必是最有效率利用资源的人,并有可能排斥更有效率地利用资源的第三人取得该资源,这种观点笔者不敢苟同。优先购买权人,事实上都与其标的物形成了某种结合关系,他们作为资源的现时利用人已经实际地使用标的物,因此,相对于其它买受人来说,更了解、熟悉该标的物的质量、性能及使用方法等,也就是说,优先购买权人比第三人更清楚,也更加懂得如何更有效率地利用该标的物,进而最大限度的发挥物的使用价值。 也许有人会说,这也不能绝对化,第三人就一定不能更好地发挥物的使用价值吗?未必。凡事都是相对的,我也认可这种观点,的确存在第三人有可能比物的现实占有人更能充分发挥物的效用,可是优先购买制度中早就有了救济措施,如果第三人对标的物的预期比优先购买权人高,就可能会比优先购买人的出价更高,而优先购买权人只能阻止同等条件下的他人购买,一但第三人有更好的报价,标的物仍归第三人购得。优先购买权人往往基于租赁关系已经实际的占有、使用和支配标的物

,因此对于物的使用价值有着更深刻的理解和充分的认识,由其在同等条件下优先买受,才能更充分、更有效的使用标的物,提高物的使用价值,避免了所有权与使用权的分离而导致的不经济状态。且优先购买权的行使有效的避免了所有人与第三人缔约的磋商过程,降低了缔约的成本,减少交易费用。一旦第三人对物的使用价值的期望值更高,其必然出更高的买价,物归于更能充分利用其的第三人之手也不违背优先购买权的本旨。综上,承租人优先购买权促进了资源的有效利用,实现了效率优先,兼顾公平的法律基本原则。二、承租人优先购买权实现了形式正义与实质正义法律应当与正义保持一致。一项制度的设计也应如此,体现公平和正义等法律的基本价值。而优先购买权制度主要是对所有权的一种限制,以牺牲第三人的合法利益为代价,换取对优先购买权人特殊利益的保护。单就价值选择而言,立法者显然是放弃了公平的选择,然而诚如托马斯·福勒所说“呆板的公平其实是最大的不公平。”立法者显然以放弃形式上的公平正义来换取实质上的公平正义。法律之所以赋予某些债权人优先购买权这一特权,是因为这种特殊债权人与债务人之间原本存在着某些特殊的社会关系,法律认为对这种社会关系有加以保护的必要。 “法是关于人世和神世的学问,关于正义与不正义的科学。”法律追求的最高价值目标就是实现公平正义,而且正是因为出卖人出卖标的物的行为,将导致与优先购买权人的社会关系处于不稳定状态,并使得与他建立基础法律关系的相对人立即处于被动状态或不利益状态,法律为了使相对人免遭不测之损害,保护弱者,维护公平正义,因此赋予弱者一项特殊的权利——优先购买权。三、承租人优先购买权体现了法律关于自由和秩序的基本精神自由和秩序,两者都是蕴含在法律中基本价值,而在某种程度上,这两者又是相对的。对于自由,不同的人对其有着不同的定义:个人是否自由,并不取决于他可选择的范围大小,而取决于他是否能期望按其现有的意图形成自己的行动途径,或者取决于他人是否有权力操纵各种条件以使他按照他人的意志而非行动者本人的意志行事。而法国启蒙思想家卢梭认为“唯有服从人们自己为自己所规定的法律,才是自由”。优先购买权制度同样体现了法律的这一基本价值。从表面上看,优先购买权是对出卖人自由处分行为的一种限制,但实质上,在第三人提出更优条件时,出卖人仍然可以自由处分,将标的物卖给该第三人而不违反该制度设计;从优先购买权人方面观之,优先购买权人和第三人也仍然可以在同等条件之外形成一种公平的交易和竞争。反之,如果允许出卖人不受任何限制地行使处分权,则势必使与之建立法律关系的相对人的合法权益受不测之损害。自由从来都不是绝对的、不受限制的。法律对出卖人处分权的适当限制,恰恰更好地践行了契约自由和保障了公平竞争。没有规矩,不成方圆。秩序也是法律追求的基本目标之一,在法律基本价值体系中地位不亚于自由。正如塞缪尔?亨廷顿所说的:“首要问题不是自由,而是建立合法的秩序。人类可以无自由而有秩序,但不能无秩序而有自由。”伯克说过:“良好的秩序是一切的基础。” 然而,优先购买权制度在保护自由这一基本价值的同时,并没有否定秩序这一基本价值。秩序是指在社会中存在的某种的关系的稳定性,结构的一致性,行为的规则性

承租人优先购买权存续价值分析

,进程的连续性,事件的可预见性和人身财产的安全性。优先购买权制度有利于维护既有的法律关系,稳定经济秩序。优先购买权制度是以存在一定的基础关系为前提的,在这种基础关系中,优先购买权人与标的物之间已经形成特定占有和利用关系,如果赋予优先购买权人以优先取得标的物的权利,有利于稳定这种利用关系,不致于因第三人的介入而有损于既定的法律关系,影响社会稳定,而且还有利于简化社会关系。承租人优先购买权是为了稳定一定的既成秩序,便利财产的管理、使用和维护,其主要目的在于使已经建立起来的民商事法律关系能够通过一定的方式得到继续和维持,由于优先购买权都是建立在租赁关系的前提下,权利人基于该租赁关系已经对标的物形成了一种支配和利用状态,而出卖人对物享有所有权,却不直接支配该标的物,这种分离无疑易起纷争,正如波斯纳所说:“如果有50个人可以对财产主张权利,那么财产的处置必然要求他们相互间达成协议,这样就会产生坚持不合作问题。”物上的法律关系越多,越复杂,就越容易因互相利益的不同而发生争议。优先购买权使物的所有人与使用人归于同一,对消弥纷争起着重要作用。因此,正是从此意义上说,优先购买权简化和稳定社会关系,减少纷争,有效的维护社会秩序。

来源:

光明-法院频道

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